Недвижимость за границей: как купить жилье в Черногории

Недвижимость во Франции

Сегодня среди украинцев спрос на жилье за границей только увеличивается. Интерес усиливается из-за нестабильной экономической и военной ситуации в стране. Поэтому люди стараются уберечь свои деньги путем инвестирования в заграничное жилье. К тому же, это возможность выехать из страны. Многих наших соотечественников привлекает Черногория возможностью приобрести апартаменты на берегу моря, а теперь также и правом на получение ВНЖ. 

Как выбрать апартаменты?

«Черногория — страна, где смешались греческая и османская культуры, горы, озёра, луга и море. Страна древних крепостей, морских и горных курортов и мягкого климата. Страна, в которой найти работу очень тяжело. Но местных это абсолютно не волнует. Основные доходы за счёт обслуживания курортников, туристов и сдачи апартаментов в аренду. Страна, в которой цена на недвижимость зашкаливает по сравнению с доходами населения», — рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com Анатолий Топал.  

Вложения в недвижимость можно разделить на несколько видов:

Коммерческая недвижимость с целью сдачи в аренду

Апартаменты/дома с целью сдачи в аренду

Покупка с целью перепродажи через несколько лет

Строительство с целью продажи по завершению

Строительство с целью сдачи в аренду по завершению

Коммерческая недвижимость с целью использовать под собственный бизнес

Самый распространённый и доступный — покупка апартаментов/домов/квартир с целью сдачи её в курортное управление с условием собственного проживания на период отпуска.

Стоимость жилья

Анатолий Топал рассказал, что стоимость недвижимости зависит от удаленности от моря, озер, курортов — в среднем апартаменты/дома от 1000 евро за кв. м. В общем, цены среднекиевские. Ближе к побережью или к курортам цены растут в геометрической прогрессии.

Процедура покупки

«Для покупки иностранцу необходимо иметь только оригинал загранпаспорта.Выбираем объекты, при возможности проверяем документы, но без оформления задатка практически никто этого не делает. Оформляем предварительный договор и расписку либо счёт о внесении задатка. Платим регистрационный взнос — от 0.1 до 1% от цены объекта», — объясняет эксперт.

Процесс проверки документов и подготовки к сделке. До недавнего времени сделки проходили в суде. Сейчас сделки с иностранцами проходят у государственного нотариуса. Деньги перечисляются до подписания основного договора. Основной договор подписывается обеими сторонами, а подписи подтверждаются официальной печатью судебного органа Черногории. После этого процедура изменений в земельном кадастре на нового собственника.

Анатолий Топал подчеркнул, что при сделке покупатель должен самостоятельно рассчитать и оплатить единовременных налог на приобретение недвижимости — 3%. Если налоговая служба сочтёт, что налог занижен, то создаётся комиссия, которая может проверить правильность оценки недвижимости и расчёта налога.

Также нужно помнить, что в Черногории ограничены суммы наличных расчётов. Для безналичного перевода свыше 14 000 евро законодательство Черногории требует обоснование платежа, представление договора или других официальных документов. Могут затребовать справку из Нацбанка покупателя о происхождении средств.

Это затягивает процедуру оформления недвижимости, так как договор подписывают после расчёта, но оплата посредством безналичного расчёта максимально защищает интересы покупателя.

Что нужно знать

Анатолий Топал советует очень осторожно относиться к покупке всего, что связано с землёй — участков, домов с участком и т. д. В Черногории есть целые районы, где строительство чего-либо строго запрещено. Даже купив такой участок в собственность, построить на нём дом будет невозможно.

При покупке объекта незавершённого строительства, даже если все разрешительные документы в порядке, необходимо проверить в Комиссии по градостроению (Комитете по урбанизации) возможность ввода объекта в эксплуатацию и соблюдения всех норм и правил.

«Довольно часто нормы не соблюдаются, и такой объект могут заставить демонтировать. Также нужно помнить, что иностранец не может купить участок земли в Черногории, это может сделать либо гражданин Черногории, либо юридическое лицо — резидент. Был период, когда иностранец регистрировал фиктивную фирму и приобретал недвижимость на эту фирму. Но с 2014 года, власти Черногории усилили контроль над такими фирмами. Теперь владельцы должны вести полную отчётность, показывать деятельность и т. д.», — объясняет эксперт.

Также по его словам, осторожно нужно относиться к покупке квартир/апартаментов в недостроенных домах. Затягивание сроков строительства, низкое качество строительства, низкое качество строительных и отделочных материалов, несоблюдение норм строительства — не самые крупные неприятности, на которые можно наткнуться.

В Черногории при продаже недвижимости фото объектов и окружения очень редко соответствуют действительности. «Недвижимость продают и сдают все — от таксиста до чиновника высшего ранга. Найти толкового риелтора или адвоката — проблематично. Цена на объект недвижимости у разных посредников может отличаться до 20%. И, не факт, что у самого собственника будет дешевле. Стоимость услуг, в совокупности, может достигать 20% от цены объекта», — рассказал эксперт.

Профессиональные риелторы берут за услуги 3–6%, часто, включая услуги юриста и переводчика. Личное посещение страны и осмотр объекта — обязательны. Никаких предоплат после просмотра ролика на YouTube и фото, как предлагают некоторые компании.  

Право на ВНЖ

С 1 апреля нынешнего года в Черногории вступил в силу Закон об иностранцах, одобренный парламентом страны в декабре минувшего года. Согласно данному закону, иностранцы, владеющие недвижимостью в Черногории, смогут получать ВНЖ в этой стране продолжительностью на один год и с возможностью его последующего продления.

Помимо этого, закон упрощает саму процедуру получения ВНЖ для иностранных граждан, работающих в Черногории. В частности, они будут получать одну пластиковую карту вместо разрешения на работу и вида на жительство. Стоит отметить, что владельцы недвижимости в Черногории не могут претендовать на получение ПМЖ.